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10年后房子是“黄金价”?“白菜价”?经济学家给出答案

来源:平都门户网站   更新:2019-10-25 08:54:13  点击: 814

我相信每个人对房价预测都有自己的看法。有人认为马云的时代“房价如葱”,有人认为任志强的时代“不是现在买,而是以后买”。但是不管怎样,作为一个急需的买家,我需要你有自己的判断,而不是听从别人的建议。作为投资者,我希望你能保持一定的现金流。毕竟,在目前的环境下,我认为比较更重要。

特别是近两年来,国家宣布“禁止炒房”后,对房地产市场的监管越来越严格,各地纷纷出台限购限销等政策。国家对房地产市场进行了“精确打击”,从以前的“自由放任的崛起”到现在的“精确打击”。只要房地产价格稍微上涨,就会马上迎来一根棍子,这叫做“稳定、准确、无情”。

结果,房地产市场逐渐平静下来。不仅一些城市的房屋减少了,而且那些去年忙于“抢劫房屋”的人现在也“消失了”,越来越多的人不愿意或害怕盲目买房。所以在这种环境下,许多购房者可能会感到困惑。他们现在能买房子吗?从长远来看,10年后,房子的价格是“卷心菜”还是“黄金”?根据这种情况,今天我们将听取经济学家的意见。

I .人口结构。

根据中泰证券经济学家梁忠华的计算,中国人口自2013年以来出现了显著的负增长,尤其是15-60岁的人口,每年减少200多万。在接下来的五年里,平均每年下降预计将超过300万。十年后,平均每年下降将达到1000万,这意味着中国的老龄化将变得更加严重。

此外,出生率和结婚率每年都创下新低。根据世界银行的数据,中国的生育率在过去50年里急剧下降。从1960年中国生育率的5.7‰到2016年的1.6‰,不仅远远低于全球平均水平2.45‰,也低于发达国家的平均水平1.67‰。随着未来育龄妇女人数的减少,中国的出生率和生育率将会更低。即使我们鼓励两个孩子,我们也不能把他们带回来。

更不用说结婚率了,根据国家统计局和民政部发布的数据,2018年全国结婚率仅为7.2‰,是近10年来最低的。最低的城市是上海,结婚率只有4.35‰。目前,中国有1.3亿未婚人口。结婚年龄从23岁提高到了28岁。年轻人越来越晚结婚了。

第二,房地产建筑面积已经上升到顶部,住宅建筑已经饱和。

数据显示,自1998年住房改革以来,中国新建住宅数量迅速增加,1998年不到200万套,2013年跃升至约1400万套。房屋建造得越多,国内住房建设已经达到越饱和。

从新房和二手房的比例可以看出,市场上二手房越来越多,超过新房,这意味着新房和二手房的比例超过1:1。像北京和上海一样,目前的比例约为2:3,未来可能为1:4。

因此,新房和二手房的总周转率不到1:1,城市发展速度开始放缓,因此单一的房产产品存在供过于求的风险。现在多数二线城市看中新房,二手房的周转率也已经过了临界点,所以一旦1:1临界点过去,新房的供应将会受到很大的挑战。

因此,在人口减少和住房数量增加的情况下,未来的房价很难得到人口红利的支持。将会出现供过于求,因此房价自然会小幅下跌。现在人口正在大城市聚集。我认为将来不可避免地会有更多像鹤岗和玉门这样的城市。说到人口与供求的关系,我们可以从目前国家对房地产的调控政策中看到一些线索。

空置税增加了持有成本。

空置税只是时间问题。事实上,空置税早在2011年就已在上海和重庆试行。然而,它仍处于试验阶段,税收相对较低,因此没有引起太多的关注。

然而,在过去两年中,空置税的立法工作已被纳入五年立法计划,今年,国家已明确表示,空置税将按照先立法、全面授权、逐步推进的原则征收。只要开征空置税,便会增加置业人士的置业成本,令投机者明白房屋只能居住,不能再赚取高额利润。此后,投机和囤积自然会减少,房价将慢慢回归理性。

各种住房制度的不断改善以及出租和出售的权利。

住房制度有三种,即产权房、人员房和贫困房。我相信每个人都听说过或者曾经生活在其中。虽然据说这三种制度还不成熟,不能在全国推广,但这只是时间问题。只要这个体系继续改善,转移购买力和缓解高房价是有益的。

同样,同样的租售权也是缓解高房价的有用武器。目前,上海和深圳不断推出“只租不卖”的土地,并试图从卖地转向租地兼卖。

综合以上两种“情况”,我认为政府在未来10年不会放松甚至加强对楼市的控制。然而,我们不是试图通过强硬的措施来抑制价格,而是试图通过温和的方法来转移价格。

因此,结合上述情况,经济学家认为,未来10年,房地产市场可能会出现两种房价。

一个是“强大”的城市。特别是,未来10年房地产市场的地位不应该受到北方、上海、广州和深圳等大都市的影响。还有一些城市潜力相对较大。随着产业升级和人口吸附力的增强,房价也将上涨。

另一个原因是,在没有工业、人口持续外流的“萎缩”城市,很难保证房价不会下跌。不要用你以前的眼光和想法看待中国房地产。过去有可能上升,但不确定将来是否会上升。如果你不相信我,你可以更多地了解其他国家的房地产。也许国情不一样,但趋势不会太不同。

总之,10年后卷心菜还是黄金的价格取决于你如何选择。正确的城市,正确的盘子,是金子。然而,这个过程会有点困难,不亚于大浪潮淘金热。相反,那些用旧思想买房子的人会在很大程度上买卷心菜。

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